Pois bem, pra fazer tudo certinho há algumas etapas a serem cumpridas.
Transferência da Matrícula
A primeira começou com a cópia da Matrícula do Imóvel antes da compra do mesmo com o proprietário. Feito o Contrato de Compra e Venda foi pago ao antigo dono 50% na assinatura e 50% do valor do imóvel na Transferência em Cartório (assinatura do Translado). Assim esperamos a Matrícula atualizada em nosso nome após o pagamento do ITBI (3% do imóvel) e demoramos 45 dias para tê-la em mãos e começar qualquer coisa.
Projeto Topográfico
Contratamos o serviço de Topografia com engenheiro apto para termos algumas respostas iniciais necessárias:
- Alinhamento da rua, calçada e início do lote;
- Demarcação do lote na quadra;
- Amarração do lote com vizinhos existentes (e cercas/muros existentes, errados ou não);
- Existências no lote (banhado, poço, vegetação, desníveis);
- Planialtimétrico (cotas de altura de todo o terreno nas duas divisas) para termos noção se precisaríamos escavar, aterrar ou o que manter;
- Posição solar correta.
Com as informações em mãos tínhamos a base pra atrelar o projeto já pré elaborado com as existências do terreno.
Solicitação Inicial à Prefeitura
Secretaria do Planejamento
Localizamos a Prefeitura para informações da Aprovação de Projeto. Descobrimos então as necessidades iniciais:
- Solicitação do cartão numérico (pro lote e luz) - com taxa
- Solicitação da D.U. (Diretriz Urbanística - condicionantes do terreno para ocupação de acordo com o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano e Ambiental da Cidade - PDDUA) - com taxa
- Documentos para Aprovação do Projeto:
* memorial descritivo
* planta de situação
* planta baixa/cortes/fachadas
* tabela de áreas - índices permitidos e executados
* DU
* taxas
* RRT de projeto e execução
* matrícula do imóvel até 6 meses
O caminho agora é andar para que tudo seja feito.
Aprovação do Projeto
Com os documentos em mãos é dada a abertura de solicitação pro Alvará de Construção.
Lembrando que muitas pessoas não efetuam esses passos, "burlam" o sistema e podem ficar imunes. Acontece que sabemos o que é certo e errado e todos podemos optar por qual caminho queremos seguir. Estamos em um local onde existem regras e trâmites por alguns motivos, e estes podem parecer que são para nos atrapalhar - muitas vezes só parecem ter este motivo -, mas estamos susceptíveis a cobranças das Leis que nos regem (fica a cargo da pessoa se elas são Morais e Éticas ou Divinas/Consciência).
Se estamos aqui penso que devemos fazer as coisas certas e como têm que ser. Atrapalham muitas vezes ou são dispendiosas? Sim. Mas não terei com o que me preocupar no futuro. Ou seja uma fiscalização na obra ou algum processo ou minha própria consciência de que não fiz como tinha que ser feito.
Contratação da Mão de Obra
É um ponto de interrogação desde o momento que pensamos na possibilidade de uma obra. Pode nos facilitar a vida ou transformar nosso sonho em pesadelo.
Então sempre que cogitamos construir estava à par de valores e pessoas que poderiam nos ajudar nessa grande divisão.
Uma das pessoas responsáveis por seguir a carreira de Arquiteta foi meu dindo lá na infância. Começou como encarregado, depois foi se qualificando (Técnico em Edificações) e segue como mestre de obras há mais de 15 anos. Com ele o papo sempre foi longo e entusiasmante. Tira dúvidas, apoio, indicações...
Contrato de Prestação de Serviços
Fechado a execução de toda obra com ele e sua equipe elaboramos o contrato.
Sim, mesmo sendo da família o contrato é um respaldo para ambas as partes e merece atenção especial em qualquer caso.
Com ele vem junto uma organização da obra, um desmembramento de etapas e tipo de construção, tempo e verba... Tudo deve ser amarrado ao contrato e normalmente o Projeto ou Cronograma é anexado a ele.
Segue o modelo que usei (sendo eu responsável pela administração da obra e compra de materiais - ou seja, não é considerado Empreitada Global Total):
CONTRATO DE CONSTRUÇÃO POR EMPREITADA
IDENTIFICAÇÃO DAS
PARTES CONTRATANTES
CONTRATANTE: NOME - NACIONALIDADE - ESTADO CIVIL - RG - CPF - PROFISSÃO - ENDEREÇO - CEP - CIDADE - ESTADO;
CONTRATADO-EMPREITEIRO: NOME - NACIONALIDADE - ESTADO CIVIL - RG - CPF - PROFISSÃO - ENDEREÇO - CEP - CIDADE - ESTADO;
As partes acima identificadas
têm, entre si, justo e acertado o presente Contrato de Construção por
Empreitada, que se regerá pelas cláusulas seguintes e pelas condições descritas
no presente.
DO OBJETO DO
CONTRATO
Cláusula 1ª. O presente tem
como OBJETO, a construção de um imóvel Residencial Unifamiliar Térreo, cujo
terreno está situado na Rua - ENDEREÇO - de propriedade do CONTRATANTE.
Cláusula 2ª. A construção será
executada conforme consta na planta elaborada por NOME - NACIONALIDADE - ESTADO CIVIL - RG - CPF - Arquiteta e Urbanista, registrada no CAU-RS - ENDEREÇO - CEP - CIDADE - ESTADO - e que faz parte integrante
deste contrato como “Anexo I”, e deve ser rigorosamente respeitado.
DA EXECUÇÃO
Cláusula 3ª. A execução das
obras será feita pessoalmente pelo EMPREITEIRO, facultando-lhe a
contratação de ajudantes, os quais terão vínculo único e direto com o mesmo,
que ficará exclusivamente responsável pelo pagamento e todos os encargos
existentes.
Cláusula 4ª. O EMPREITEIRO
fornecerá além do pessoal, todos os maquinários necessários à concretização da
obra, como: ferramentas, betoneiras etc. Encarregará também de realizar todas
as medidas de preparação do terreno e dispensa dos produtos oriundos dos
trabalhos.
Cláusula 5ª. Quaisquer danos
causados a terceiros e provenientes da execução dos trabalhos, agindo dolosa ou
culposamente, serão de inteira responsabilidade do EMPREITEIRO, mesmo
que praticados pelos seus ajudantes.
Cláusula 6ª. O EMPREITEIRO
terá completa e irrestrita liberdade para executar seus trabalhos, não
necessitando de predeterminar horários ou funções, ficando assim caracterizado,
que o mesmo exerce de maneira autônoma seus serviços, não mantendo nenhum
vínculo trabalhista com o CONTRATANTE.
DOS MATERIAIS
Cláusula 7ª. A responsabilidade
de compra e qualidade dos materiais é do CONTRATANTE,
podendo ser feito pelo EMPREITEIRO, caso haja necessidade
de diferença da quantidade de material para a execução da obra, que se
compromete a usar materiais de boa qualidade. O EMPREITEIRO notificará o
CONTRATANTE para que o mesmo autorize a compra de maior quantidade,
sendo restituídos todos os valores nas apresentações de Notas Fiscais dentro do
período de contrato.
DAS VISTORIAS
Cláusula 8ª. Resta facultado
ao CONTRATANTE, bem como a arquiteta responsável pela planta, realizar
vistorias a qualquer dia ou horário, concernente à execução das obras, cabendo
ao EMPREITEIRO se comprometer a aceitar ou não pareceres de ambos.
DO PREÇO E DA FORMA
DE PAGAMENTO
Cláusula 9ª. A título de
mão-de-obra, fica ajustado que o CONTRATANTE pagará ao EMPREITEIRO
o valor total de VALOR TOTAL. Este valor será dividido em QUANTIDADE parcelas a serem pagas até o terceiro dia útil ao mês subseqüente ao
trabalhado. Caso o trabalho não seja efetuado, o pagamento ficará retido, salvo
se ocorrerem motivos alheios à vontade de ambas as partes.
Cláusula 10ª. O valor a ser
pago aos ajudantes será feito individualmente pelo EMPREITEIRO e às suas
expensas, visto que os mesmos possuem vínculo única e exclusivamente com este,
comprometendo-se a pagá-los mensalmente.
Cláusula 11ª. Para efeito de
pagamento do EMPREITEIRO, os valores pagos aos ajudantes serão
contabilizados.
Cláusula 12ª. O EMPREITEIRO,
no último dia útil de cada mês fará juntamente com o CONTRATANTE o
acerto das despesas com materiais comprados diretamente.
Cláusula 13ª. Todas as
despesas serão precedidas de recibo. Fica obrigado o EMPREITEIRO a
demonstrar todas as despesas que teve com a obra mediante apresentação de
recibo.
DA RESCISÃO
Cláusula 14ª. A rescisão
ocorrerá de forma plena e por iniciativa do CONTRATANTE, nos casos
previstos no artigo 1.229 do Código Civil Brasileiro, com as ressalvas expostas
no artigo 1.247 do referido diploma legal.
Cláusula 15ª. Por iniciativa
do EMPREITEIRO, será rescindido o presente instrumento, na ocorrência
dos fatos elencados no artigo 1.226 do Código Civil Brasileiro.
PRAZO PARA EXECUÇÃO
Cláusula 16ª. O EMPREITEIRO
se compromete a executar a obra em 8 meses, a iniciar-se no dia DATA e terminar no dia DATA.
Cláusula 17ª. Quaisquer
interrupções ocorridas na execução das atividades da empreitada, não serão
incluídas no prazo contido na Cláusula 16ª.
CONDIÇÕES GERAIS
Cláusula 18ª. O CONTRATANTE reserva-se o
direito de modificar o Projeto de Arquitetura padrão prefeitura e/ou memorial
descritivo original aprovado, aumentando ou diminuindo as quantidades e
alterando os materiais a serem utilizados na obra, desde que a alteração não
signifique prejuízo para o CONTRATADO.
Cláusula
19ª.
O CONTRATANTE
será o único responsável por todos e quaisquer dispêndios direta ou
indiretamente relacionados com a mão de obra para a execução dos serviços
contratados, em especial, com relação aos impostos, taxas e contribuições de
qualquer natureza, incidentes sobre a atividade necessária à execução da obra e
seu licenciamento, inclusive sobre a mão-de-obra empregada indiretamente na
execução dos serviços, aluguel de máquinas e equipamentos, consumo de energia
elétrica e combustíveis, segurança de seus funcionários e terceiros contra
acidentes de qualquer espécie.
Cláusula 20ª. O EMPREITEIRO
limitar-se-á a executar o que consta na planta, sob pena do CONTRATANTE
enjeitá-la ou recebê-la com abatimento no preço³.
Cláusula 21ª. O presente
contrato passa a vigorar entre as partes a partir da assinatura do mesmo.
Cláusula 22ª. As partes desde
já acordam que, responderão por perdas e danos aquela que infringir quaisquer
cláusulas deste contrato, bem como pela indenização contida no artigo 1.245 do
Código Civil.
DO FORO
Cláusula 23ª. Para dirimir
quaisquer controvérsias oriundas do CONTRATO, as partes elegem o foro da
comarca de CIDADE.
Por estarem assim justos e
contratados, firmam o presente instrumento, em duas vias de igual teor,
juntamente com 2 (duas) testemunhas.
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CIDADE - DATA
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- Contratante
___________________________________________
- Contratado
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– Testemunha 1
___________________________________________
– Testemunha 2
________
Nota:
1. Art. 1.238, do Código
Civil.
2. Art. 1.244, do Código
Civil.
3. Art. 1.242, do Código
Civil.
Então para não alongar mais, preencherei essas partes ao "andar da carruagem".
Até mais! ;)
